2014年06月03日
来源：国际金融报 作者：记者 夏妍
英国楼市受低利率及政府资助计划提振，是英国经济快速复苏的推动力。然而，房价无节制地上涨已让当地居民承受不起，潜在的风险也让相关政府部门无法再坐视不管
“房价飙涨已成为英国经济复苏与金融稳定‘最大的风险’。”英国央行行长卡尼日前发出强烈警告，如果需要的话，英国政府可能会采取更多措施来解决房价过度上涨的问题。选项可能包括在房贷负担能力上更多把关，限制贷款形式，或建议政府管制“协助购屋”计划。那么，相关政策又是否能够控制不断飙升的英国房价，让英国楼市彻底“冷静”下来呢
楼市“危情”已引起英国政府警觉。近日，据英国媒体报道，英国央行可能出台新措施，“大幅调整”现行政策，以期稳定房价，防止房产泡沫拖垮金融、影响经济。
英国央行行长卡尼也表达了对英国房价飙升现象的“烦恼”。他认为，这不仅让大额抵押贷款数量再次增多，对个人构成风险，而且将拖累经济发展。
几个月前，英国为了抑制房价将“豪宅税”提上日程。如今，英国央行再度研究新措施力图降温房价，由此可见调控决心之坚定。
房价飙升
5月初，一名来自东欧的买家斥资1.4亿英镑（约合2.4亿美元，即14.78亿元人民币）购入位于伦敦市中心面积约1500平方米的一套公寓时，在创新英国楼市纪录的同时，也让当地房价再次成为世界瞩目的焦点。
伦敦房地产经纪人Andy告诉记者，如今，伦敦房价的涨幅已经“无法阻挡”，“在伦敦市中心高新科技创意时尚区的一室户，现在价格已经上涨到快500万元人民币，相比年初上涨了8%；金丝雀金融城的一室户，如今售价在560万元人民币以上。甚至一些装修简单、地段不好的公寓，也以非常乐观的价格脱手。”
房地产网站运营商Rightmov近期公布的数据显示，伦敦住宅平均价格在5月创下历史新高，较4月份攀升3.3%至592763英镑（约合99.8万美元，折合成人民币约624万元）。在经济前景好转、借贷成本低廉的推动下，整个英国的房价都在持续上涨。
据英国《卫报》报道，英国最大的地产代理连锁公司LSL的数据显示，去年英国房价平均上涨了8.4%，达到自2008年全球金融危机以来的最高水平。今年3月，首次购房者数量更是达到31400人，这是继2007年以来的最高值。
英国媒体的统计显示，2008年至今英国国内价格达到100万英镑（约1000万元人民币）的房产数量已经翻番。更有专家给出长远预测：英国每套房价均值在2035年有望达到83万英镑（约870万元人民币）。
据英国《每日邮报》报道，一些看房者抱怨，房产中介接到咨询电话时直接询问看房者是否有意加价购房；同一处房产，一天最多有60个买家来看房。
更夸张的是，一些一年前因为受潮严重等问题而卖不出去的房子，如今正被人一抢而空。一处位于伦敦南部、标价28.5万英镑的房产出售信息刚在网站上发布，尽管图片显示房屋内一片狼藉，但还是有人在几分钟内抢先下了订单。
“在几年前，我从来没有预料到，英国的楼市会出现如此辉煌的景象。”曼彻斯特的房地产经纪人Tina冷眼旁观英国的楼市，对此感到很诧异，“去年时，我认为这不过是一次短期的上涨。如今看来，英国的房价已进入非常狂热的阶段。”
“我前天刚将一间非市区的公寓卖出去，公寓的面积不到40平方米，成交价格约60万元人民币。”Tina告诉记者，如果是前两年，这个价格不可能有买家愿意购买。
供需矛盾
在外界看来，英国房价上涨确实“过快”了些。究竟是什么推动当地房价如此疯狂的上涨？
有观点指出，英国房价疯涨的主要原因可以总结为三点：一是整体供求状况使然，二是低利率政策的结果，三是政府鼓励政策刺激了更多民众购房。
英国慈善机构“庇护所”5月上旬发布的报告称，伦敦每年所需的住房中，至少有10万栋的缺口，只有到2021年新建房屋数量达到 25万栋时，购房者需求才可能得到满足。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对《国际金融报》指出，金融危机后，英国政府为刺激经济复苏，进而放松了楼市调控政策，导致房价不断回升。
“此前英国经济下滑，房地产板块整体估值水平较低，因此房地产市场得到不少投资者的青睐。随着英国经济近年来逐渐复苏，房屋需求增加，供给有限，造成当前供不应求的局面，从而推高房价的快速上涨。”殷旭飞分析。
在中原地产研究咨询部总监宋会雍看来，伦敦房价飙升的背后，不难看到中国投资者的作用。国内投资者依据自身固有的中国式思维，往往喜欢在一些大城市，例如伦敦等，进行房产投资。对于伦敦来说，来自海外移民的住房需求增加了，就势必会推高当地的房价。
高盛国际的一份报告也指出，目前伦敦一手物业的购买者中，有35%来自东亚和南亚以及东欧和俄罗斯，其中以浙商为代表的中国购买者居多。
记者了解到，自2008年以来，英国推行严格建筑许可批准制，建房许可的批准率下降至50年来最低点，住房建造速度缓慢，数量严重不足，难以满足英国居民的需求，致使供需方结构性的矛盾不断加剧。
国际金融危机后，为拉动房地产和推动经济复苏，英国央行出台了一些信贷政策。譬如，2012年8月出台了“融资换贷款计划”，规定由英国央行向其他银行和建筑业提供低息融资和信贷，条件是后者必须增加对企业和家庭的信贷。2013年4月，英国政府又推出“购房援助计划”，根据这一计划，新建房屋购买者只需承担房屋价格5%的首付款，政府提供另外20%的5年内免息贷款。
英国《金融时报》负责房产报道的资深编辑托马斯也对外表示，这些措施大大降低了英国居民的“购房门槛”，推动不少持币观望者加入购房大军。在当时，这些措施确实带来了一些好处——刺激、活跃、繁荣了房地产市场，助推房地产的需求大幅增长，有力地吸引了投资，拉动了经济复苏。
5月9日，英国国家经济社会研究院也指出，受到低利率、低通胀和强劲楼市的提振，2014年的经济增幅预期被上调至2.9%。
然而，上述政策并没有刺激房屋供给量显著增加，因此住房供应与购房需求之间的矛盾进一步激化，导致房地产市场强力反弹。
弊端凸显
火爆的房地产市场让英国央行又喜又忧。喜的是房地产吸引了大量资金的进入，为经济复苏作出贡献；忧的是英国国内资产泡沫急剧上升。
对此，英国央行行长卡尼近日再次表示，不断上涨的房价已经成为英国经济的头号威胁，房地产市场面临的结构问题非常严重。
卡尼指出，如果需要的话，英国政府可能会采取更多措施来解决房价过度上涨的问题。“我们不想再制造一个债务危机，这不仅会给个人带来损失，也可能在相当长时间内延缓经济增长。”
对于英国楼市是否存在泡沫化，即将卸任的英国央行首席经济学家戴尔（Spencer Dale）则在上月月底表示，并无迹象表明英国住房市场当前存在价格泡沫，但央行决策者们应当对房价复苏速度绷紧神经。
戴尔对英国议会成员们表明了上述立场，称抵押贷款在贷款占收入的比重中份额偏高，表明英国住房市场动能上升，但并无迹象表明住房市场“大量过热”，而问题的关键在于伦敦地区的房价上涨势头是否会蔓延至英国其他地区。
然而，戴尔也承认，虽然英国住房市场迄今的表现利好英国经济，但是家庭债务规模仍然令人担忧。
眼下，楼市过热的弊端确实正在显现。飞速上涨的房价对金融稳定和经济长期发展构成压力。高房价还影响代际财富差距，对年轻人形成负的财富效应，而资源过度集中在年长和富裕人群手中，阻碍社会的创新能力和生产效率。除此之外，高房价使房地产成为一个暴利行业。
英国经济智囊机构安永会计师事务所认为，英国房地产市场的投资回报率远高于银行存款及股市，因此导致投机暴增，普通购房者反受其害。
记者采访了几位英国居民后发现，对于当地房价，大部分居民有不少怨言，因为他们已经无法负担起现今的房价。
“来到伦敦工作后，我拼命工作就是为了能买一套两居室的公寓。”Adeline对记者抱怨称，“现在为了支付每月的房租，我已经感受到很大的压力。”从事媒体行业的Adeline觉得在伦敦拥有一套住房的梦想越来越遥远。
“我认识的很多年轻人完全没有能力在伦敦这些城市买房。他们只能选择租房或者依靠父母。”Andy告诉记者，房价不断上升，房租也水涨船高，很多在伦敦工作的年轻人生活压力越来越大。
英国主要房贷银行哈利法克斯日前公布的调查显示，英国20岁至45岁年龄段的首次购房者中，有超过2/3靠父母资助。受访的父母中有38%坦言，在帮助子女购房后，对自身的经济状况前景感到担忧，但仍有超过1/3的父母表示，尽管财政吃紧，仍希望咬紧牙关资助子女买房。
哈利法克斯调查同时显示，大约90%被调查的父母认为，对于首次购房者来说，借房贷“非常困难”甚至“根本不可能”。有超过1/4的父母表示，由于房价过高，他们最终也未能帮儿女买成房子，子女不得不重新搬回来与他们同住。
高房价让年轻人买不起房，普通居民怨声载道，有些人甚至选择离开伦敦，去一些二线城市购房。这样的社会现实无疑让政府忧心忡忡。
政府出招
种种弊端的凸显让英国政府坐不住了，卡尼发出目前为止对于楼市泡沫风险最强烈的警告。他表示，央行正在研究新措施，以在目前楼市供应短缺的情况下，控制抵押贷款的发放规模。
据彭博社报道，卡尼表示，如有必要，决策者“可以采取更多行动”处理过剩的问题。选项包括在房贷负担能力上更多把关，限制贷款形式，或建议政府管制“协助购屋”计划。
卡尼在接受Sky News电视台节目专访时表示，英国楼市具有“很深的结构问题”，已对长期复苏产生潜在威胁，在经济持续改善、通胀处于控制范围内，房价飙涨已成为他最大的担忧。
“导致英国房价飞速上涨是由多重因素共同造成的，主要包括超低借贷利率、宽松货币政策、房市刺激措施、海外买主抢市、住房供给不足和宏观经济持续向好。而上述拉动英国房价上升的因素短期内不会发生逆转或消失，所以英国房价将在今后一段时间内还会继续走强。”有业内人士指出，如今英国经济持续向好，经济过热势头难减。而且英国房地产的刚性需求和投机性需求旺盛，短期难以降温。
与此同时，因为刺激楼市的购房援助计划将持续到2017年，对住房需求的扩大效应仍会持续。
“上调利率虽然是降低房价的有效措施，但利率上调绝非一蹴而就，并且会受到一些外界因素的影响。”所以，在殷旭飞看来，楼市的快速发展和繁荣依赖宽松的货币政策，市场资金充足，更多的货币进入楼市只能进一步刺激房价的上涨。
有专家指出，针对刺激英国房价上升的因素，提高利率是降低房价的最有效手段。如果英国央行提高利率，或者提高银行的贷款要求，房价涨幅可能会有所放缓。与此同时，增加住房供给，适度放宽建筑许可批准制度，也可以对房价起到抑制作用。
此外，英国政府还可使用税收杠杆来调节房价。对购买二套房的购房者和外国购房者课以较高的税率，以此来限制住房的投机性需求。
殷旭飞表示，虽然之前再度重提豪宅税会对部分房产类型有影响，但是，由于绝大所数的房屋为普通类型，而且有钱人也不会过分在意被征税。
“不少投资客购买的并非豪宅，地段、环境较好的普通公寓也得到投资客的青睐。政策影响有限。更多的应该对买家的投资性购房进行一定的限制。”殷旭飞说。
影响有限
英国政府频频出招，是否会对海外投资造成一定的影响？
“之前因为‘豪宅税’的问题，有很多客户过来询问一些相关细则。但是来当地买房的人数没有因此出现明显的减少。”Tina告诉记者，英国央行研究新措施的消息出来后，市场上的反响也不是很剧烈。“在业内看来，海外购房者对英国的房产潜能非常看好，我们并不需要为此感到惊慌。”
多位海外房地产行业相关人士也认为，海外买家到英国购置房产不会受此影响。
“由于英国政府已经在着手制定策略应对过快上涨的房价，尤其是要保障普通人租房市场的供应充足，在这种情况下，投资英国房地产面临的风险确实会增加，一定程度上会影响投资客信心。”殷旭飞对记者分析，金融危机后，英国房价大幅下降，但未来随着国内经济复苏，当地房地产依然有投资升值的空间。
所以，在殷旭飞看来，一些实力不强的投资客，或许会因为政策原因尽早脱手房产，但是对长期投资客而言，因为投资的原因是看好未来英国经济复苏以及旅游业方面的发展潜能，所以不会因为政策调整而抛售房产。
与此同时，记者了解到，目前最被国际金融机构、国内外投资者看好的依旧是英国伦敦。从大的经济形势来看，英国经济趋势向好，今年的经济增长率有望达到8年来最好的水平。
更有金融专家认为，目前的英国房地产市场，上升通道刚刚建立，是介入的好时机。
“英国房价依旧有很大的上升空间。而且，英国的期房是可以买来转手卖出的，并且没有资本利得税的产生。对于投资者来说，高额的回报率才是最大的诱惑，‘豪宅税’不能阻止他们继续投资，调整利率更不会阻挡投资者的脚步。”一位姓刘的房地产商告诉记者。
撇开金融秩序的稳定为伦敦房地产的巨大增值空间奠定了基础，从法律及教育的角度来看，英国有一整套透明、完善且备受尊重的法律体系，能充分保障业主的利益。“所以在我看来，国际房产投资的下一站，依旧会是英国。”该房地产商称。