社科网首页|论坛|人文社区|客户端|官方微博|报刊投稿|邮箱 中国社会科学网
赵永升:从欧盟视角看中国楼市的“摸石头”
作者:赵永生 | 文章来源:美国《财富》杂志 | 更新时间:2015-06-03 10:15:00

【摘要】   中国的楼市不能再这么摸石头了,要确保楼市的稳定性是至关重要的。去行政化、正确定位商品房、尽快取消多轨制,以及售房与租房市场互动调节等会是有用之策。

     最近国内房地产市场出台了些新的放宽政策:中国央行、住建部、银监会330日联合下发通知下调购房首付比例,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例从60-70%下调为40%。财政部也放松了住房转让营业税政策,个人专卖普通住房的营业税免征期,从五年缩短到了两年。

倘若仔细对比,不难发现此轮“楼市新政”实施的宽松幅度,一下子回到了5年前的水准。对五年一届已过三年的本届政府来说,手笔之大,前所未有。

其实,回顾新中国的住宅制度改革历史,可以看出此轮“楼市新政”算不得改弦更张,无非是中国在房改与楼市上还在“摸石头”的一个序曲而已。中国在改革初期,要“摸石头”甚至是全面“摸石头”,都是可以理解的;毕竟当时没有经验,国际上也没有同类转型的案例可供借鉴。但已经改革三十多年后的今天,还要继续这么“摸石头”,其实就大可不必了。

而导致中国在房改上一直“摸石头”的原因,是中国迄今在楼市上尚缺乏确保楼市稳定的基本要素。那么,如何才能让中国的楼市做到和大部分西方发达国家,尤其是欧洲大陆国家如法国那样稳定呢?笔者认为“去行政化”,正确定位商品房,尽快取消“多轨制”的中国式房屋市场,以及利用售房市场与租房市场互动调节的功能,这四个做法会是有效之策。

首先,要“去行政化”。中国历来奉行“大政府”,太喜欢“管”了,如同“保姆”一般。管理部门的强力介入有时是关键的,尤其在工业化的初期以及在经济发展层面极低的历史背景下;但管理部门的强力介入有时也会得不偿失,尤其随着“改革开放”的深化,能“管”和要“管”的东西越来越少了,管理部门的有些人就极不适应。在楼市上也是如此。

中国房改与楼市从其开始与诞生之日起,就夹杂着浓重的政治与行政的气息,可以说在一定程度上,中国楼市已经成为政府与房地产开发商之间互相“绑架”的工具,同时又是地方政府财政支出的绝大部分来源。

不用说一直标榜“自由经济”与“市场经济”的英美文化国家,就连欧洲大陆国家,例如一直以“国家干预”著称的法国,也在楼市上尽量少行政介入。房屋交易,有公证员,有律师,若有必要,有房屋中介,这就够了。这与中国多个管理部门轮番介入的做法相差甚远,当然这与其中的油水不无干系。

其次,要正确定位商品房。中国的房屋如果按照消费与价格层面,可以分为三类:商品房、经适房和保障房。“商品房”的价位最高,最好针对富人以及收入较高阶层;“经适房”是“经济适用房”的简称,从90年代的“安居房”演变而来,主要针对工薪阶层,尤其是中下收入阶层;而“保障房”则是针对最低收入者以及家庭生活有一定困难的家庭。

在此姑且不谈经适房和保障房,这两个比较简单,无非一个是有条件地出售,一个是有条件地出租;光看商品房就会发现诸多的问题,其中一个很简单的问题是,既然是“商品房”,为何又不让其“商品化”呢?“商品房”是不是一种“商品”?

还有,要尽快取消“多轨制”的中国式房屋市场。中国的房屋市场纷繁复杂,不免让人头晕目眩。从改革之前的社会主义式“福利分房”,到1998年起实行住房“货币化”,逐步取消福利分房。这样,中国的房屋作为一样商品总体进入了市场,实乃历史一大进步。但迄今中国楼市依然存有严重的“多轨制”,即除了市场上一部分由市场决定的住房之外,还有多种部分或全部游离在市场之外的形式,例如“学区房”。

“学区房”倚仗的是被划入“学区”这个特殊的地位,至于如何划入、为何划入,却有太多的道道。学区房一般都是在老区,房屋质量一般甚至较差,但基于“学区”的特殊卖点,例如每平米的价格从常规市场的1万元到“学区房”的5万,从常规市场的5万到“学区房”的20万,不一而足。此类严重违反常规市场规律与特点的“楼市多轨制”的存在,为中国的楼市添加了诸多的变数与不合理性,要不扭曲显然是不可能的。

“学区房”的现象在法国是否也有?其实也是存在的,尽管没有中国那么严重。但法国政府出台了对低收入阶层的照顾以及其它政策,加以限制与调节。

最后,要充分利用售房市场与租房市场互动调节的功能。假设在一定时期内对居住的总体需求是固定的,那么如果售房市场旺盛,则租房市场必定萎缩,反之亦然。

法国是通过征收“空置税”的办法,“迫使”房主出租房屋,以此来确保房屋市场上的供应量。在法国不少城市,房屋空置第一年,法律规定业主须缴纳房屋市值10%的罚金,第二年为12.5%,第三年则为15%。这样,市场上出租的房子多了,自然房租价格就会下调。同时,也能有效地避免中国诸多地方出现的“鬼屋”和“鬼城”的现象。当然,这种政策的实行要有恰当的条件,通常要在该社区已经相当成熟的背景之下方可。

至于中国此轮楼市“新政”,其实也不是孤立的,它是与中国政府即将实行的总体宽松政策相关的。中国央行已经几番下调基准利率,楼市宽松也与货币宽松紧密相连,哪怕新出台的存款保险制度也是如此。“酝酿了21年之久的存款保险制度正式落地,国务院正式发布《存款保险条例》规定,存款保险最高偿付限额为人民币50万元”。这无非也表明市场将呈现宽松态势,以及银行业将更多地参与竞争,进而会带有更多的潜在风险。

 

 

本文作者赵永升为全法中国法律与经济协会副会长,旅法华人经济(金融)学家

(联系 赵永升:jacques.zhao@163.com

 

 

版权所有:中国社会科学院欧洲研究所   转载敬请注明:转载自 中国社会科学院欧洲所网站: http://ies.cass.cn/
地址:北京市东城区建国门内大街5号 邮编:100732
电话:(010)85195736 传真:(010)65125818 E-mail:gongzuo@cass.org.cn